近日，各银行2022年财务报告陆续发布，不少银行不良贷款金额和不良贷款率均有所上升，财务报告将其原因指向房地产行业。
据贝壳研究所数据显示，2022年一季度，房地产企业发行债券1733亿元，同比下降43%，同比进一步扩大。
01
银行涉房不良率上升
截至2022年12月31日，民生银行不良贷款总额为723.38亿元，截至2022年12月31日，不良贷款总额为700.49亿元。
根据年报，2022年民生银行不良贷款主要集中在房地产业和采矿业，两大行业不良贷款总额为184.95亿元， 公司不良贷款总额占42.35%。不良贷款增量方面，主要是房地产行业，比去年年底增长65.34亿元。
在这方面，民生银行在年度报告中表示：针对房地产风险，我们严格执行监管要求，全面提高信贷管理能力的整个过程，银行股票房地产业务主要是项目贷款，绝大多数集中在一、二线城市，项目土地、在建项目抵押、抵押品、房地产项目风险整体可控。
受房地产行业不良贷款增加的影响，民生银行抵押贷款不良贷款率较去年年底有所上升 0.6%，其他担保方式的不良贷款率下降。
截至2022年底，中国工商银行房地产贷款总额7057.14亿元，占6.5%；不良贷款总额338.2亿元，不良贷款率4.79%。截至2022年底，中国工商银行房地产贷款总额为7010.94亿元，占7.2%，不良贷款总额为162.38亿元，不良贷款率为2.32%。
2022年，工行房地产不良贷款增加175.82亿元。
中原房地产分析师卢文喜表示，房地产企业与银行关系密切，部分银行房地产相关贷款比例较大。如果这方面的不良率上升，后果也会更加严重。银行在贷款时也有选择性，如更倾向于具有优秀资质和实力的国有企业的中央企业。预计资本监管将越来越严格，银行对项目问题有一定的担忧。
02
房地产企业发债总量急剧下降
据贝壳研究所统计，2022年Q1房地产企业境内外债券融资总额约1733亿元，同比下降43%，较2022年同期下降20个百分点。
融资规模的进一步下降主要受三个因素影响：房地产环境不确定性增加；房地产行业信贷风险持续恶化，影响金融、产业链和需求预期；房地产企业自身经营模式发生变化，大规模债务发展模式逐步退出，稳定的财务导向房地产企业将主动降低债务规模。
根据克而瑞的研究报告，2022年，国内外房地产企业累计发债融资(含证券化融资)共计1.069万亿元，同比下降15%，房地产企业债券融资仍面临较大困难。
数据显示，2022年第一季度国内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比下降32.5%。结合第一季度新增融资1733亿元，到期债务净额788亿元，较2022年同期增加694亿元，较上一季度减少4亿元。
壳牌研究所认为，2022年第一季度到期债务的绝对数量同比下降，但由于债券发行规模的大幅缩小，房地产企业的偿债压力并没有大幅下降。同时，受房地产企业信用风险的影响，债权人对房地产企业还款缺乏信心，导致现阶段债务延长难度增加，部分房地产企业集中到期债务仍保持一定的违约风险。
卢文曦表示，在债券发行方面，房地产企业肯定希望通过债券发行融资，但在房地产行业寒冷、资本链紧张的情况下，可能会采取保守的收缩策略。在银行贷款和债券发行方面，金融机构也将优先考虑是否能获得贷款和债券发行条件，这与企业是中央企业还是国有企业有关。
易居研究所智库中心研究总监严跃进也认为，房地产企业的风险将传递给银行和其他金融机构。如果风险处理不当，将对银行和其他金融体系产生负面影响。银行通常选择更谨慎地处理融资，包括并购贷款，银行将给予一定的支持，但在其他方面更加谨慎。
03
头部房企融资水平分化
在已发布财务报告的企业中，财经新房地产梳理了销售规模前15名的部分房地产企业。梳理发现，这些龙头房地产企业的融资渠道主要涉及银行贷款、公司债券、票据和衍生金融工具，融资情况存在差异化。
其中，万科和绿城中国的银行贷款项目数量有所减少。
根据财务报告，发现2022年下半年万科有息负债总额减少27.5亿元，其中短期贷款和一年内到期有息负债总额减少256.8亿元，一年以上有息负债增加229.3亿元。银行贷款项目按融资对象减少约7.43亿元。同期，绿城中国银行等贷款下降41.42亿元，其中流动负债增加10.59亿元，非流动负债减少52.01亿元。
与绿城中国不同，万科2022年业绩数据大幅下滑，2022年销售额627.8亿元，同比下降10.8%；归属于上市公司股东的净利润约为225亿元，同比下降45.7%。绿城中国的业绩相对优秀，同期合同销售额约3509亿元，比2022年增长21%；股东应占利润44.69亿元，比2022年增长17.7%。
一是业绩进入黑铁时代，二是逆势增长的白马。鉴于该指标的下降，财务报告显示，一方面受到外部融资环境的压力，另一方面是内部债务结构的调整。
卢文曦认为，万科是行业的风向标，但万科属于民营企业。与国有企业和中央企业相比，接受银行贷款的条件不够，这可能是万科银行贷款下降的原因。与此同时，万科比风险控制更好。管理层曾表示，只有高质量的地块才能反映万科的风险防控意识。
卢文曦还指出，绿城中国在融资环境的压力下，虽然属于国有企业和央企，但受银行信贷规模和融资结构控制的限制，其银行贷款也有所下降。
与万科、绿城中国相反，华润置地、招商蛇口、龙湖集团、徐汇控股集团等龙头房地产企业的银行等贷款有所上升。这两家阵营房地产企业在银行贷款方面形成了上下分化。
严跃进表示，华润置地的整体发展相对积极。从国有企业和央企的角度来看，相对优秀，银行将在华润置地等企业投入更多资源。
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