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二次抵押不容忽视的风险

作者:KOTAO来源:网友提供日期:2018-10-21点击数:

  

  日前,招商银行上海分行的一则贷款广告再次引发了市场对于银行“二押”贷款的关注。该则贷款广告显示,“招商银行个人房产抵押贷款,贷款年限长,利率低,申请方便,最重要可以二押,即使目前房子还在按揭,也可以贷出升值的部分”。

  

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  所谓房产“二押”贷款,是指对未还清贷款的房产进行二次抵押再贷款。招行上海分行表示,该行严格控制有房就贷产品用途,贷款资金仅可作为生意经营、消费使用,不可用于房产资金垫付。上海市目前允许房地产设定多个抵押权人,银行会通过多种手段,严格限制房产价值及综合抵押率。

  关于对贷款资金用途如何监测的问题,招行客服人员表示,银行可能会采用以额度代替现金的方式进行放款。北京商报记者调查发现,目前,银行对于房地产“二押”贷款比较谨慎,一些银行客服人员表示,虽然银行有这项业务,但是具体情况还得看贷款部门的审批。

  事实上,即使银行不直接出面,融资担保类的中介公司对于这项业务一直表现得很积极。一家担保公司工作人员介绍,如果是按揭买的房子,还款满一年以上的可以做“二押”贷款;如果全款买的房子,已经做过抵押贷款,想要再做一年以上的抵押贷款,需要把尾款还清,重新操作。不过,该工作人员表示,尾款可以由公司垫付。据该客服人员介绍,其所在公司目前和北京20多家银行均有合作。

  该担保公司人士介绍,银行也会核查资金的用途,所贷资金不能用于买房。多位银行工作人员也表示,不论房产以何种方式抵押,这种抵押贷款只能用于个人消费或经营,绝不能用于炒房、炒股。贷款人在申请贷款时,都要填写贷款用途,还要提交能证明用途的合同、发票等材料。

  实际上,银监会也有规定,发放的消费贷款如果超过30万元,不能直接打到贷款人的账户,需采取受托支付形式,打到用途有关的账户。如:申请装修的贷款,直接打到装修公司的账户。

  即便如此,银行房产“二押”贷款存在的风险不容小觑,一方面,银行对于资金的真正用途不能完全监测到,存在客户伪造资金用途的情况;另一方面,如果借款人无力还款,两家借款银行之间也存在抵押物如何分配的问题。

  一位股份制银行人士表示,对于“二押”贷款肯定是“二押”银行面临的风险较大。他向北京商报记者举了一个例子以说明问题,假设贷款客户把一套价值300万元的房产抵押给银行,已经贷出200万元;客户还需要100万元,可以把100万元余值“二押”给银行。而当客户出现坏账时,客户须先还清“一押”的银行欠款200万元,并且房屋拍卖的价格低于市场价格,拍卖得到250万元,刨除“一押”贷款行的200万元,只剩下50万元,并且客户还需要支付银行贷款的罚息以及拍卖费用、律师费用等,如此一来,“二押”贷款行所能收回的资金就非常少了。

  对于房屋“二押”贷款面临的风险,中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示,这种通过资产的增值部分再来进行抵押或者是质押,获得第二轮抵押的信贷,客户的贷款会增加,而当抵押物的市值出现波动时,就会影响到抵押物的安全性。而如果有大部分银行都用类似的办法来拓展市场,整个社会的信贷规模和风险可能都会因此而上升,有些类似美国在次贷危机之前在房地产市场上的做法,需要加以警惕。

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