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10年前,房地产市场的魔力正在上演!

作者:来源:一站贷款网络日期:2022-06-24点击数:

  

10年前,房地产市场的魔力正在上演!

若烂尾楼是每个城市深入骨髓的痛苦,而鬼城则是这些城市反复愈合的伤疤。

20万买了13万卖了,11年亏了35%,上演了摩托车变成自行车的戏剧。这件事发生在山东乳山银滩。

2009年,十三哥花了20万元在乳山银滩航海盛都买了一套36平方米的小房子。十年前,乳山银滩海景房火爆时,平均房价约为3500元/㎡。今年已经11年了,因为看不到果断卖房的希望,价格13万。

乳山银滩于2000年重新开发,2003年房地产如雨后春笋般涌现,大部分在沿海地区。2005年,一些北方城市开始慢慢发展,房价也很火爆。

2007-2010年乳山房地产竣工面积高达562.34万㎡,随后,由于房屋积压的过度发展,房地产市场开始衰退。

现在大家都知道,乳山银滩是一个人口稀少的地区。有数据显示入住率不到10%,尤其是冬天,抬头看几十栋楼不到10栋,很可怜,就像黑暗中的一点星星,打上了鬼城的烙印。

不远处的临沂也是如此高空置率、高库存和人口流失造就了这座城市的鬼城。

大数据显示:

临沂市社区1850个,用户70多万,其中空置28万,空置率高达39.97%。从空置等级来看,主要集中在10-30%;从社区年限来看,主要是近五年开发的房地产。

70万户,28万空置,也就是说40%无人居住。

事实上,商品房的空置率也有合理的范围,范围为5-10%。10-20%属于空置危险区。临沂的40%是多么可怕。

鬼城的存在对很多人来说也是一种呼吸痛。一方面,高房价迫使他们买不起房子,另一方面,投资暴击心态空置,冰与火共存。

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其实究其原因就是大量新区的建设。

2014年,有报道称,在144个地级市中,92.4%的城市建设新区,41.6%的县级城市建设新区。

当然,如果人口达不到新区的规划面积,就会出现源源不断的鬼城。看下表:

从这个城市的排名来看,前几个城市都在新疆、甘肃和内蒙古。鬼城越高,出现的概率越大,而连续两年连续两年排名,其次是钦州、嘉峪关、威海等城市。

从表中可以看出,鬼城概率高的城市正从地级市向县级下沉。

人口流失严重,空置率高也是鬼城的原因。

2017年,西南财经大学发布报告,指出2011年、2013年、2015年和2017年,中国城市住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

2017年,城市地区有6500万套空置住房。特别是在这一波市场浪潮之前,房价的下跌是三处以上房地产空置房屋的两倍。

二线城市和三线城市的空置率分别为22.2%和21.8%,远高于一线城市。而且三线城市存在金融贷款浪费和风险。

在此之下,城市分化进一步深化,北京、上海、广州很难买到票,一些收缩城市已经逃离,即使房价很便宜,也没有人买,空置甚至未完成更常见。

投机暴击心态也是鬼城的主力之一。

老城区发展时间有限,规划陈旧,容积率高,拥堵,破旧是很多城市的问题,但配套设施完善,房价高。

新区房价相对较低,环境良好,政策支持,吸引了许多投资者买房。购买后,配套设施不完善,无人接管。

鬼城的帽子有时候是人力所能及的,很多城市都想摘下来,但成功真的很少。郑州郑东新区打了个漂亮的翻身账。

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事实上,郑东新区一路走来也很不容易,一度成为鬼城,从鬼城到城市发展中心经历了近10年:

郑东新区于2003年诞生于一片荒地,至此开始了其反击之路。

2003年-2006年CBD国际会展中心已完成大规模基础设施建设和39个招商项目。GDP到2006年,入住人口达到34亿,融资37.8亿。

2008年,省政机关搬迁金水东路,东区面积50平方公里,固定资产投资617.7亿元。

2009年,新客运站的建设又迎来了机遇。此时,东区共有53家金融机构

2010年CBD北龙湖地区日益成熟,龙子湖大学和郑大一附院的规划日益完善。

……

前三年主要以政府支持为主,大力建设基础设施。近年来,05-08主要由政府+市场驱动,然后改善商业和交通教育。未来几年,主要是市场驱动和政策微调,配套设施开始多元化。

在这种情况下,郑东新区鬼城的帽子开始逐渐脱落,空置率也开始下降。

然后房价从4000到2000+,17年增长了5倍。以顺驰街为例,2005年价格为2006-4500,现在社区平均价格为25000,完美实现了反击。

兰州新区作为一个新区,一直在努力反击,但目前效果并不明显,当地人也不接受。主要原因是离老城区太远,有70公里。

虽然规划了三纵一横的交通来加强与主城的联系,但这件事还有很长的路要走,希望能越来越好。

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也是鬼城,为什么有的逆风翻盘,也有规律可循?主要有以下几点:

人口持续涌入。

以郑州为例,2019年人口突破1000万,突破1000万的城市不多。去年新增人口近22万,机动车拥有量455万,双车牌开通。对于一个城市来说,人口是核心因素,没有人的城市就没有未来。就像玉门、二连浩特等城市一样,人口流失非常严重。我们怎样才能支持它。

2.政府的支持集中在一个地方。

买房政策是一个重要的参考因素。对于一个新区来说,能否成为鬼城取决于政府的实力。没有基础设施,投资产业很难吸引人。

3.规划新区与主城相连,距离不远,隔离感不强。

就成功案例而言,贵阳金阳新区距主城仅5公里,郑东新区距主城。通勤是可以接受的,分离感不强。对于城市来说,城市能量水平越小,通勤里程越短。对于一些二线城市来说,15公里是核心区域是好的。

城市很有吸引力。

省会城市的虹吸效应肯定会比地级市强得多。一方面,城市圈的建立给这些城市带来了机遇,但更多的是不利因素。对于一些三四线城市来说,空城和鬼城将越来越多。

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高房价与高空置率并存,如何调整之前的矛盾,真是一个长期的过程。

就刚需而言,老老实实买主城。几十公里外的新区真的和你无关。

对于投资者来说,新区是满足欲望的选择,但大多数都会赔钱,必须仔细区分,否则没有人接管。

一方面,闲置的无人居住变成了鬼城,另一方面,蜗居变成了棺材房。谁能理解谁的痛苦。烂尾无家可归,鬼城无家可归,让人更加无奈。那么你的城市有鬼城吗?没人接手吗?如果你对此有什么看法,可以留言。让我们一起聊聊。

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