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深圳“商转公”政策推行困难重重,问题到底在哪里

作者:KOTAO来源:一站贷款网络日期:2019-08-15点击数:

  

  ‘商转公’政策本来是一项惠民政策,如果办理‘商转公’存在诸多门槛,那这项惠民政策就会被大打折扣。”连日来,众多缴存职工致电本报,建议住房公积金中心能与受托银行之间达成协议,以方便该政策正式推出后能够真正让缴存职工得到“实惠”。

  “已与七家受托银行进行过多次协商,银行都表示支持‘商转公’政策的实施,也有银行表示会出台相关的配套政策,但截至目前,仍无一家银行将配套政策落地。”公积金中心的相关负责人坦言。

  期房难以申请“商转公”

  “近来咨询了公积金中心,他们明确表示需要提供房产证才能进行‘商转公’,如果没有房产证,无法进行‘商转公’。”在某事业单位工作的魏先生去年买了一套新房,开发商承诺明年交房,其商业贷款银行为公积金中心的受托银行之一。令魏先生不解的是,既然商贷银行也是公积金受托银行,“商转公”为何还需要提供房产证,期房为何不能申请“商转公”?

  市住房公积金中心的相关负责人表示,按照相关规定,商品房必须提供房产证才能办理抵押登记。现在市场上的期房由于正在建设过程中,如果符合相关条件也可以申请公积金贷款。

  “期房只有买卖合同,没有产权证,属于‘预抵押登记’。申请公积金贷款时,开发商还须向公积金中心提供阶段性担保证明,办理房产证后,将以房产证进行抵押。如果是组合贷款,那么公积金中心和商业银行均为第一顺位债权人。”这位负责人解释说。

  这位负责人称,期房可以申请公积金贷款,但无法申请“商转公”。根据国家相关政策规定,公积金贷款必须提供担保,担保分为抵押和质押担保,抵押为产权抵押,而质押一般为银行出具的存款证明。目前,公积金贷款以抵押担保为主。期房无法进行“商转公”的主要原因是已经申请商业贷款的期房无法办理二次抵押,开发商也不会提供阶段性担保,期房“商转公”无法落实担保手续,公积金中心不能发放公积金贷款,因此期房无法申请“商转公”。

  何小姐目前为单身,住房商业贷款为150万元,每月还款压力非常大。“商转公”政策出台后,让她松了一口气,因为其父母可以作为“商转公”的共同申请人。“如果申请‘商转公’,可将90万元的商贷转为公积金贷款,那么就需要提前换掉90万元商业贷款,剩余的60万元商业贷款继续还贷。”何小姐致电本报询问如果是因为申请“商转公”而提前还部分贷款是否违约?

  市住房公积金中心的相关负责人称,提前还掉部分商业贷款也算违约。是否需要缴纳罚息,要根据签订的借款合同而定。同时,银行也有权拒绝提前还贷。根据相关规定,商业银行有权利收取违约金,但银行是否会放弃收取违约金的权力,各家商业银行也同样有裁量权。

  重新贷款有利于职工选择更适合自己的产品

  “如果办理商业贷款的是公积金中心的受托银行之一,为何结清商业贷款余额才可进行‘商转公’,为什么不能直接将商业贷款转为公积金贷款?”这也是“商转公”政策公布后,引发公众吐槽的最集中的问题。

  公积金中心的相关负责人解释,根据深圳的“商转公”政策,需要提前还清商业贷款余额,才可将部分或全部贷款余额转为公积金贷款,而申请人也只需要提交银行提前还贷的相关证明,即可办理“商转公”业务。

  “假如将房产抵押给中行,那么,中行就是第一债权人。按照相关规定,如果将部分商业贷款或全部贷款直接转为公积金贷款,那公积金中心就是第二债权人。如果出现断供或相关纠纷,法律规定,应首先向第一债权人偿还债务,那么公积金中心所承担的风险较大。”这位负责人称,如果结清商贷后再重新进行贷款,公积金中心与商业银行就同时为第一债权人,这也能有效控制公积金贷款风险。

  “重新贷款后,如果还进行组合贷款,那么之前贷款的房产就属于第二次商业贷款,是否还能享受商业银行给予的优惠政策?”针对大家普遍关注的问题,公积金中心的相关负责人介绍,一般情况下,银行会在“商转公”政策出台后,制订相应的配套政策。

  对职工而言,重新贷款并非是坏事。这位负责人称,公积金中心从制订“商转公”政策起,就开始与七家受托银行协调政策衔接的相关事宜,银行也表示会推出相关的配套政策。但每家银行所推出的产品结构会存在差异,职工“商转公”结清商贷余额在重新选择受托银行时,可选择适合自己的相关产品。

  市民建议将更多商业银行纳入公积金受托银行

  很多市民建议公积金中心重新启动受托银行的招标工作,将其他商业银行纳入受托银行之列。还有市民建议公积金中心出台“商转公”的细则,明确办理“商转公”减免商业贷款罚息。

  “需要提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款,须取得原贷款银行同意。如果银行不同意提前还贷,‘商转公’的意义何在?贯彻落实惠民政策也体现了企业的社会责任,如果七家受托银行不配合惠民政策的实施,那么公积金中心是否可以重新启动受托银行的招标程序,将愿意配合政策实施的商业银行纳入受托银行之列?”市民刘先生昨日向记者表达了自己的想法。

  “商转公”政策出台后,自认为是房奴的黄小姐总算松了一口气,她准备将90万元的商业贷款转为公积金贷款,但令她始料不及的是,为她提供贷款的银行表示将按照双方签订的借款合同中条款办事,那就意味着罚息一分也不会少。

  银行的回复让黄小姐非常无奈,“既然‘商转公’是政府出台的政策,那么商业银行应该适应这种大环境,配合政府将惠民政策落实好。市民办理‘商转公’本来就是在尽缴存公积金义务的同时,享受公积金贷款的优惠政策,这是缴存职工的权利,一旦需要缴纳罚息,那么就会增加成本,使这项优惠政策大打折扣。”

  公积金中心的相关负责人称,“商转公”政策在制订时,是遵循了市场规律的,同时也不能违背合同约定。银行的确有权拒绝提前还款,也有权收取借款合同中规定的罚息。住房商业贷款是商业银行稳定的收入来源,“商转公”的出台的确会影响到银行的业绩,从法律的角度而言,银行也的确有权严格按照合同规定收取罚息,或拒绝提前还贷。

  “商业银行的经营是市场行为,政府部门无法干预市场行为,银行针对”商转公“出台怎样的配套政策政府是无法干预的。但是银行对处罚有裁量权,每家银行对罚息的缴交标准不同,是否使用自由裁量权也只能由银行决定。” 这位负责人坦言,公积金中心从去年10月份开始就与七家受托银行进行多次协调,希望银行能出台相应的配套政策,但截至目前,并无银行将配套政策落地。

  有市民建议公积金中心将商转公减免商业贷款罚息写入相关细则中。公积金中心的相关负责人表示,借款人与银行签订的借款合同是既成事实,受法律保护,如果公积金中心将“商转公减免商业贷款罚息”写入相关细则,这也属于违法行为。公积金中心只能与商业银行协调,建议商业银行放弃收取罚息。

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