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低息时代 房贷咋供?

作者:KOTAO来源:一站贷款网络日期:2019-08-06点击数:

  

  最近两个月,央行连续两次降息,业界认为中国的降息周期已开启,中国又进入了低息时代,这对于按揭买楼的购房者来说,无疑是极大的利好。在低息时代,准备近期购房的消费者,如何对按揭计划作出合理的调整?

  选择长供,还是短供?

  抉择一:选择长供,还是短供?

  对于在今年年初买楼的购房者来说,按楼压力非常大,一方面利息处于高位,基准利率为7.05%(指五年期以上商业贷款,下同),另一方面房贷又无优惠利率,1、2月份时候,对于“首套房”,很多银行还是执行基准利率,甚至上浮5%。因此,当时买房并办理房贷的购房者,月供负担较重,如供70万元30年等额本息基准利率计算,月供为4681元,这样的供款,对于家庭月支配收入在万元左右的,压力会很大,如果选择供20年,月供为5448元,虽然总利息38万多,但月供压力会让他们喘不过气来。

  然而,目前经过最近两次降息后,基准利率已为6.55%,更为重要的是,首套房普遍可申请到8.5折优惠,利率8.5折优惠后为5.5675%,较之前的7.05%足足低了1.4825%,供楼利息负担方面明显减少,70万元30年等额本息贷款月供仅为4004元,足足较之前低了680元,总利息也低了24万多元。利息负担低了,于是有部分购房者便计划缩短贷款年限至20年,月供也仅4842元,总利息仅为462065元,足比7.05%利率的30年等额本息低了一半有多。

  理财建议:

  低息房贷,借得越长越好

  利率低了,月供负担轻了,缩短贷款年限以降低总利息负担,相信会有不少购房者这样计划,但理财专家普遍却是另一种声音。

  目前很多银行为吸引存款,纷纷上调存款利率,上调幅度最高为10%,目前五年期存款利率为4.75%,上浮10%后为5.225%,与8.5折后的房贷利率(5.5675%),仅相差0.3425%,相差甚微,与其将资金套在房贷中,倒不如供30年,将资金解放出来,用来作其他投资。特别是对于投资渠道较广的市民,更不应将资金套在房贷中。

  提前还款,还是一供到底?

  抉择二:

  提前还款,还是一供到底?

  梁先生五年前贷款买了套房,供贷30万元,做20年等额本息按揭。当时是按基准利率执行,利率为7.56%,梁先生在按揭时就算了一笔,20年下来,要支付利息为28万多元,与本金差不多,觉得利息负担太重了,于是从一开始,就立志要提前还清贷款。所以,一有闲钱,就拿来还房贷,最近梁先生还向朋友借了几万元,一次性还清了房贷。

  相信在绝大多数的住房贷款人中,都有上面梁先生的想法,觉得贷款是在帮银行赚钱,要千方百计提前还款,手头一有闲钱就拿来还房贷。选择等额本息还款法,虽然每月还款额是一样的,但每月的利息及本金组成却是不一样的,开始时利息所占比例较大,然后逐渐递减,而本金却是相反。所以前几年所还的基本以利息为主,供款越久,所还利息比例就越多,因此,要提前还款,最好在前三年,但不要超过五年。如按70万元30年8.5折优惠利率计算,前三年就已还了15%的利息,前5年已还了25%的利息,前10年已还了43%的利息。

  理财建议:

  还款时间越长,

  就越无提前还款的必要

  虽然无论什么时候提前还款,都可以减轻利息负担,但既然大部分利息已还了,剩下来的主要是本金,再提前还款,就无太大意义。特别是没有优惠利率的房贷,前几年所还的利息所占比例还会更大,如果还款超过5年,就没有提前还款的必要了。

  选择等额本金,还是等额本息?

  抉择三:

  选择等额本金,还是等额本息?

  目前住房按揭,主要是两种方式,等额本息及等额本金,两者各有利弊,前者总利息负担较重,但前期月供压力较低,而后者虽然总利息负担较轻,但前期月供负担较重。

  如按70万元30年按揭,按目前8.5折利率优惠,等额本息总利息为741519元,等额本金总利率为586211元,利息相差15万多元,但月供方面,等额本金首月供款为5192元,等额本息月供款为4004元,相差近1200元,可以说,选择等额本金方式,是先苦后甜。所以,很多购房者,在经济条件允许情况下,会倾向选择等额本金的还款方式。

  但在未降息前及首套房利率没有优惠时候,很多购房者不敢选择等额本金的还款方式,因为前期还款的压力实在太大了,同样的70万元30年按揭,等额本金方式,首月月供就达6022元,因此很多购房者不敢选择此种按揭方式,而多选择等额本息方式。

  目前首套房的利率水平,70万元30年按揭,选择等额本金方式,首期月供仅5192元,相对来说供楼压力还不是太大,选择等额本金还款方式会趋多。但选择等额本金的购房者,对利息较为敏感,因此他们一般不会选择30年的供楼期限,而是普遍选择25年、或20年,这样的总利息负担会进一步减轻,但月供压力会加大。

  理财建议:

  两种按揭方式,两种消费心态  对于等额本息、等额本金两种贷款方式,一直以来都存在两种派别,代表着两种不同的消费心态。一种是钟情等额本息的,无论是低息时代,还是高息时代,都会选择这种方式,他们的观点是,CPI年年长,不要说30年后,就是10年后,现在的5000元,到时可能就值2500元,货币贬值后,同样的供楼款,所占收入比例就偏低了,供楼压力也就减轻了,何必现在就给自己这么大压力。而选择等额本金方式的,就喜欢精打细算,宁可现在吃点苦,也不要日后吃苦,所以在低息时代,只要前期在承受范围之内,都要选择等额本金还款方式。

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