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房产类型介绍-小产权

作者:KOTAO来源:未知日期:2019-06-28点击数:

  

  小产权房是俗语,法律上并没有小产权这个说法,它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质:国有土地就是由国家所有;集体土地就是由村集体所有。

  集体土地只能在本集体成员内部流转,不可对外出售。用通俗的话说就是,农民的土地上盖的房子,居民(外村人)不能买。不能买包括以下三层意思。

  1、买了房子不能过户。

  2、双方签的买卖合同一般是无效的。

  3、卖家打个官司就可以把房子要回去。

  2007年,北京通州一村民起诉画家的画家村案确立了类似案件的审判机制:法院判决合同无效,画家需返还房屋。在之后的缔约过失责任诉讼中,法院判决村民赔偿70% 的房屋溢价损失给画家。

  在这个语境下,小产权房其实就是农村宅基地。

  除了这种小产权房,我们平时说的小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于房子在集体土地上,没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发,自然也无法办理产权证(也见过少数办下“房产证”的小产权房)。

  这种合作开发的房子价格便宜,一般来说也不会遭到合同无效之诉,但是比普通的宅基地多了一项风险,就是有可能被认定为违建。

  目前社会上有小产权房会“转正”的流言,甚至有一些地方还就“转正”事宜进行了试验,但是目前试验结果不是太理想。所以我认为小产权房“转正”短期内不会被提上日程,是一个不太可能实现的事情。

  一旦小产权房“转正”,引起的房价暴跌风险也不是闹着玩儿的。对政府来说,村集体手里这些集体土地是政府的土地储备,一旦让它们自由进入市场,不仅会影响现在的政府规划,也会间接导致城市的房价受到大量低价土地的冲击,无论是政府还是开发商都不愿意见到这种情况。

  另外,由于便宜的房子已经存在大量业主,强硬的拆违又容易引起社会问题,触犯另一批人的利益,所以目前这个问题可以说陷入了僵局。

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