通过“住房消费贷款”获得二套房贷款?-深圳房产抵押贷款公司

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通过“住房消费贷款”获得二套房贷款?

作者:KOTAO来源:一站贷款网络日期:2019-08-13点击数:

  

  据悉,节前深圳金融机构房贷业务呈现“宽松”的局面,这与以往年底额度紧张情况大不相同。但是,节后已有商业银行对房屋贷款业务作出调整,还对住房消费贷款收取“理财服务费”。金融部门对房贷业务的微调,引起业内人士关注。

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  银行微调贷款业务

  近日,深圳市一房产中介公司负责人告诉,年后他们帮客户申请住房消费贷款时遭遇“意外”。该负责人说,该客户是属于二套房置业,按照目前二套房贷政策,首付比例高而且利率上浮,即首付至少60%而利率至少上浮10%。为此,客户决定申请住房消费贷款,首付40%即可,利率上浮10%。春节后,客户到工商银行个贷中心申请贷款时得知,住房消费贷款要加收贷款总额1.5%的“理财服务费”,10万元要收取1500元费用。

  采访中,该负责人介绍,二套房贷政策严格执行后,市场上选择二套房贷的人士不多,有二套房置业需求的客户,大多会选择“住房消费贷款”,这样一来付款压力会小一些。对银行收取“理财服务费”,购房者有不同看法。

  在春节前,深圳房贷市场呈现利率和额度较为宽松的局面,无论是个人住房抵押贷款还是住房消费贷款,均能轻松办理。若是首套置业的话,个人住房抵押贷款利率还能享受9折优惠。但是年后,一些银行做出调整,对住房消费贷款收取额外费用,这些细微信息触动着楼市的敏感神经。在新国五条颁布的背景下,银行贷款微调引发调控趋严热议。

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  走“曲线”获得房贷

  银行的住房消费贷款,适用于借款人将自己所有权的住房作抵押,向银行申请贷款,该贷款可用于各种消费用途。目前深圳市大多数银行住房抵押消费贷款,贷款年限通常在10~15年之间,贷款额度为房产评估价的60%以上,利率为基准利率上浮10%。住房消费贷款怎么会成为二手房交易中变相的贷款?

  业内人士举例说,如A要将一套房卖给B。B名下又有房子,再购房属二套房,按规定首付不能低于60%。如果B拿不出这么多首付,A就将房子先过户给B,约定先不收房款。B取得房产证后,就把房子抵押给银行,住房消费贷款可贷六成金额,意味着B只需要支付四成首付款就购买了房子,首付款比正常的二套房贷少了两成。取得了六成贷款后,B再把自备的四成首付给买家。

  在这种交易中,卖家要承担较大风险。但由于能以较少的首付款买房,可吸引较多买家,有的卖家也想尝试。

  以一套房产评估价100万元的住房为例,若是按照目前二套房贷政策来办理房贷购房,首付至少为60万元,利率上浮10%,以20年240期贷款期限,还款总额为71.8578万元,每期还款2183元。若是以住房消费贷款的方式来购房,贷款额度为房产评估价的60%,即借款人可以向银行贷款60万元,那就意味着首付只需40万元。如利率上浮10%,以最长15年贷款期限计算,还款总额为94.3767万元,每期还款5243元。

  与二套房贷相比,住房消费贷款的期限短一些,但是住房消费贷款“首付”低了至少20万元,客户容易接受。

  另外,住房抵押消费贷款申请,银行审批通过较容易。相对于住房贷款来说,办理手续简单。

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  银行缩减房贷业务?

  在深圳市,个人房贷主要向工商银行、建设银行、中国银行申请。记者采访了解到,以上三家银行近期房贷政策并无变化,仍继续执行国家的差别化房贷政策。但各家银行工作人员对“二套房首付从六成上调至七成,利率由1.1倍上调至1.3倍”的传闻回应基本一致,“目前并没接到提高二套房首付比例和利率的通知”。

  有个贷经理认为,个别银行主动缩减房贷业务,与目前的房地产调控无关,主要是基于利润考虑,不应理解为收紧房贷的信号。以银行用100万元可贷资金,贷给个人买房为例,利率9折的首套房贷款,银行5年可赚15万元左右利息;二套房是1.1倍利率,5年期贷款可获得近20万元利息。但如果是经营性贷款就是1.3至1.4倍利率,贷给中小企业5年累计利息可多挣4万元左右。该个贷经理表示,房贷业务是以房产作抵押,虽说是优质资产但盈利不多。银行缩减房贷业务并不奇怪。

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  对小型中介形成冲击

  采访中,有业内人士告诉,与一线城市相比,深圳市商业银行数量并不多。这两年来,各家银行在业务上各有所侧重,就拿房屋贷款来说,一些银行侧重做二手房贷,而一些则是新建商品房贷款居多。同时是二手房贷的,一些银行做的是老城区的旧单位房、学区房贷款业务较多,而有些则是次新房贷业务较多。另外,一些银行侧重做个人住房抵押贷款,而一些则是住房抵押消费贷款。

  银行贷款微调,对一些中小房产中介公司影响不小。有一家小型中介负责人告诉记者,他是看到去年市场良好,才从原来的中介公司辞职自立门户,1月份门店刚开业,办理第一单业务得知银行贷款业务有变动,他心里就“咯噔”了一下。他说,每次房产调控信息释放时,客户心理变动大,咨询量、看房量会直线下降,他担心公司的经营受到影响。

  业内人士陈先生表示,调控信息一旦释放,客户心理至少有半年的波动期,这期间二手房签单交易非常困难。资金雄厚的大型中介公司可以渡过难关,但小型中介房产公司就难办了。今年元旦前后,因为市场表现较好,银行贷款宽松,市场催生了很多小中介公司。这些中介底子薄,能否在今年挺过市场的关口,不禁让人担忧。

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