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楼市又上调 首套房贷利率上浮很明显

作者:KOTAO来源:一站贷款网络日期:2019-07-18点击数:

  

  目前,楼市也是进入到了一个严控期,收紧情况堪称是史上最严的。调查显示,当前热点城市房贷不仅放款时间普遍延长,房贷利率尤其是首套房贷利率也明显上浮,不少城市不仅仅是取消房贷利率折扣,而且在银行贷款基准利率4.9%的基础上还有所上浮。

  房贷利率影响房价

  历史地看,此轮房贷利率上升的原因,与2019年7月份间的利率上升原因不同,而2019年三季度的上升更接近,都存在楼市调控和流动性因素。

  杨红旭认为,限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去,未来半年和一年,货币、房贷、资金面,将成为热点城市楼市降温的主导性因素。

  分析历史数据发现,前两轮房贷利率上升区间内,都出现了房价和房屋成交面积的下降,呈现负相关 关系。

  事实上,“与房贷利率相伴而来的一系列楼市调控政策,它们共同构成了一套‘组合拳’,对房价和房屋成交面积产生了影响”,杨红旭认为。

  在上轮楼市降温期,从2019年7月房贷利率持续上升19个月,上升0.58个百分点,房价便出现了下跌。

  考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度与上轮楼市降温期类似,以及当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度,已经全面超过2017年和2018年,杨红旭认为,热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势,并于11月前后出现房价负增长,其下行时间将比2018年更长。

  此外,房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,将直接影响其购房贷款的积极性,降低购房杠杆率。数据显示,全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升,四季度刷新历史最高值,达到46.4%,2019年一季度,该指标小幅上升至46.8%,二季度回落至43.9%。

  多位业内人士认为,房地产信贷持续趋紧,当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道,预计下半年个人房贷余额同比增速将进一步放缓。

  值得注意的是,购房杠杆率也与房价走势密切相关。通过比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现,房价与居民杠杆率总体呈现正相关 关系,杠杆率越高,房价涨得越快;反之亦然。

  一部分三四线城市出台调控之后,2季度居民杠杆率明显回落,房价涨幅也明显放缓;下半年来看,随着降杠杆的推进,全国房价涨幅还将继续回落,甚至出现环比下跌。

  严跃进指出,个人住房按揭贷款包含两个层面,首付/贷款比例和房贷利率,一般而言首付比例即杠杆率的影响比利率调整更大一点。当首付提高一成、二成,会大大增加购房者的资金成本,而利率变动更多影响的是月供成本;但是往往两者的调整也几乎是同步的,它们共同影响购房成本,也带来房地产量价关系的变化。

  一线城市房价同比涨幅已开始回落。据国家统计局发布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,一二线城市房价同比涨幅连续回落。其中一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落;而6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。

  深圳师范大学金融研究中心主任丁雷雷判断,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是春节前后新房房价将会有一轮显著的下跌。

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